Cedolare secca sulle locazioni

CEDOLARE SECCA SULLE LOCAZIONI

 

E’ stata introdotta a partire dal 2011 la "cedolare secca sugli affitti". Si tratta di un’imposta che sostituisce quelle attualmente dovute sulle locazioni (articolo 3 del dlgs 23/2011). E’ un regime facoltativo e si applica in alternativa a quello ordinario.

La cedolare secca, in pratica, sostituisce:

• l’Irpef e le relative addizionali
• l’imposta di registro
• l’imposta di bollo.

E ancora:

• l’imposta di registro sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione
• l’imposta di bollo, se dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto

Attenzione: resta comunque l’obbligo di versare l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione

Contribuenti interessati

Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto) su unità immobiliari abitative locate.

L’opzione non può essere effettuata nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Non possono aderire al nuovo regime le società e gli enti non commerciali.

Contitolarità

In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

I locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione.

L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l’ammontare minimo dell’imposta dovuta.

Requisiti degli immobili per esercitare l'opzione

L’opzione può essere esercitata in relazione a ciascuna unità immobiliare ad uso abitativo e alle relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione.

Sono interessate, quindi, soltanto:

• le unità abitative accatastate nelle categorie da A1 a A11 esclusa l’A10 (uffici o studi privati)
• le relative pertinenze (solo se locate congiuntamente all’abitazione).

 

In data 1 giugno 2011, è stata pubblicata la Circolare n. 26/E dell'Agenzia delle Entrate - Direzione Centrale Normativa.

Riportiamo di seguito le novità più importanti

1. AMBITO APPLICATIVO

- La Circolare esclude dall'ambito di applicazione del regime alternativo i contratti di locazione intestati a soggetti IVA. La Circolare, infatti, a pagina 6 introduce:

"Esulano dal campo di applicazione della norma in commento, i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti". Stando a quanto indicato nel testo riportato, nonostante all'interno del'art. 3 del D.lgs. n. 23/2011 non ci fossero riferimenti al requisito del conduttore, l'Agenzia delle Entrate ha eliminato ogni dubbio, escludendo dall'applicazione del regime agevolato quei contratti intestati a conduttori che agiscono nell'esercizio di attività di impresa (contratto ad uso foresteria, contratto libero intestato a società o ditta individuale), nonostante la finalità della locazione sia di tipo residenziale.

- Sempre alla pag. 6 vengono esclusi dall'ambito dell'applicazione del regime agevolato i contratti ad uso promiscuo: “Sono altresì esclusi dall’applicazione della norma in commento anche i contratti di locazione di immobili accatastati come abitativi, ma locati per uso ufficio o promiscuo”. A differenza dell'approfondimento precedente, in questo caso è prevalsa una interpretazione letterale dell'art. 3, pretendendo rispettati congiuntamente entrambi i requisiti oggettivi.

- La Circolare precisa inoltre  che nel caso di locazione di una porzione di immobile, si pensi al contratto di posto letto, il locatore può optare per il nuovo regime fiscale; tuttavia, la scelta di assoggettare una prima porzione vincola anche l'assoggettamento delle porzioni successive.

2. CONDIZIONI PER L’APPLICAZIONE DELLA CEDOLARE SECCA

- Comunicazione dell'opzione al conduttore: alla pag. 12, punto 2.3), la Circolare chiarisce l'interpretazione dell'obbligo di comunicazione nei confronti del conduttore, definendo che la comunicazione al conduttore deve essere fatta a mezzo lettera Raccomandata edesclude la validità della raccomandata consegnata a mano, anche con ricevuta sottoscritta dal conduttore. Si ricorda che tale obbligo di comunicazione impone al locatore di comunicare al conduttore la scelta per il regime alternativo di tassazione e la conseguente rinuncia, per il corrispondente periodo di durata dell’opzione, “ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo”. In caso di più conduttori la scelta va comunicata a ciascuno di essi. La Circolare chiarisce anche cosa si intende per comunicazione preventiva (pag.13): la comunicazione deve essere fatta prima di esercitare l’opzione per la cedolare secca e, pertanto, in linea generale, prima di procedere alla registrazione del contratto ovvero prima del termine di versamento dell’imposta di registro per le annualità successive. La Circolare esclude la possibilità di applicare l'aggiornamento Istat pro-quota; ovvero, nel caso di due o più locatori, se uno di essi opta per la cedolare e gli altri no, non è possibile applicare l'aggiornamento Istat al conduttore in relazione alle quote di possesso riferite a quei locatori che non optano per il regime agevolato. La scelta di un solo locatore per il regime agevolato impone la perdita dell’aggiornamento Istat anche per gli altri locatori.

- A pag. 45 viene ripreso e approfondito l’obbligo di comunicazione al conduttore e di rinuncia agli aggiornamenti Istat, confermando che per i contratti di locazione nei quali è espressamente disposta la rinuncia agli aggiornamenti del canone si ritiene che non sia necessario inviare al conduttore la comunicazione in questione.

3. TRIBUTI SPECIALI

La Circolare, a pag. 18 e 19, dopo aver approfondito che cosa si deve intendere per tributi speciali e quando questi devono ritenersi dovuti, stabilisce che, in caso di registrazione per via telematica, utilizzando il modello Siria, essi non debbano essere versati; mentre nel caso di richiesta da parte del contribuente di rilascio di copie o certificazioni di contratti di locazione registrati, questi debbano essere comunque versati, in quanto non assorbiti dalla nuova imposta secca.

4. EFFETTI DELLA CEDOLARE SULLA DETERMINAZIONE DEL REDDITO

- L’opzione per il nuovo regime fiscale comporta che i canoni di locazione vengano sottratti dal reddito complessivo e assoggettati alla nuova imposta; tuttavia, il reddito da canoni di locazione partecipa comunque a formare la situazione reddituale del contribuente per calcolare le detrazioni familiari e, in generale, per determinare la spettanza o la misura di benefici, fiscali e non, in particolare per definire l’I.S.E.E.

- L’applicazione della cedolare secca non influenza le deduzioni e le detrazioni di imposta, quali ad esempio, quelle del 36 per cento o del 55 per cento, previste rispettivamente per i lavori di ristrutturazione o per il risparmio energetico, tuttavia il bonus fiscale di cui godrà il contribuente verrà scontato dall’imposta Irpef e non dalla cedolare secca. Ciò comporta che il contribuente che ha diritto ad un bonus fiscale, dovrà fare un’analisi di valutazione approfondita per capire se, optando per la cedolare secca, non perda parte del bonus fiscale. Ciò potrà accadere se l’imposta Irpef sarà inferiore al bonus fiscale.

5.APPLICAZIONE SU CONTRATTI A STUDENTI UNIVERSITARI FUORI SEDE

Le aliquote definite dall’art. 3 sono del 21% in caso di contratto libero e del 19% in caso di contratto a canone concordato (o concertato). Da una interpretazione letterale venivano esclusi i contratti a studenti universitari fuori sede, fra quelli assoggettabili all’aliquota ridotta, tuttavia la Circolare, a pag. 30, colma la lacuna normativa e comprende tra i contratti assoggettati all’aliquota ridotta del 19% anche questo tipo di contratto: “Rientrano in detta previsione anche i contratti con canone concordato stipulati per soddisfare esigenze abitative di studenti universitari(comma 3  dell’art. 8 della citata Legge n. 431 del 1998), sulla base di apposite convenzioni nazionali”.

6. CODICI TRIBUTO PER IL VERSAMENTO DELL’IMPOSTA

La Risoluzione n. 59/E del 25 maggio 2011 comunica, così come indicato alla pag. 33 della Circolare, i codici tributo da utilizzare per il versamento della cedolare secca, e più precisamente:

codice “1840” - acconto prima rata;

codice “1841” - acconto seconda rata o acconto in unica soluzione;

codice “1842” – saldo.

7. VERSAMENTO ACCONTO 2011

In riferimento all’acconto dell’85% dell’imposta da versare entro i termini, così come prorogati dal D.P.C.M. del 12 maggio 2011 e pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 14 maggio 2011, n.111, non ci sono variazioni, integrazioni o modifiche; tuttavia, per completezza delle informazioni, riportiamo di seguito una tabella riepilogativa:

- contratti in corso al 31 maggio 2011 (anche se conclusi prima del 7 aprile), se l’acconto dovuto è pari o superiore a 257,52 € - contratti scaduti ovvero oggetto di risoluzione volontaria entro il 31 maggio 2011, se l’acconto dovuto è pari o superiore a 257,52 €	Entro il 6 luglio 2011:  prima rata (40% dell’acconto)
Entro il 30 novembre 2011: seconda rata (60% dell’acconto)
- contratti in corso al 31 maggio 2011 (anche se conclusi prima del 7 aprile), se l’acconto dovuto è inferiore a 257,52 € - contratti scaduti ovvero oggetto di risoluzione volontaria entro il 31 maggio 2011, se l’acconto dovuto è inferiore a 257,52 € - contratti con decorrenza tra il 1 giugno e il 30 ottobre 2011	Unica rata (100% dell’acconto)
- per i contratti con decorrenza tra il 1 novembre e il 31 dicembre 2011 - se l’importo su cui calcolare l’acconto è pari o inferiore a 51,65 €	Acconto non dovuto e versamento della cedolare secca a saldo

La Circolare offre una serie di esempi di calcolo per determinare gli importi dell’acconto e precisa che se nell’anno 2011 sono stipulati più contratti di locazione, in relazione al medesimo immobile o a immobili diversi, l’acconto dell’85% è dovuto e si calcola quindi sommando l’importo dellacedolare secca dovuta in relazione alla decorrenza propria di ciascun contratto.

8. SANZIONI

- La disciplina delle sanzioni e vengono spiegate in maniera dettagliata le manovre introdotte dall’art. 3, ovvero l’inasprimento delle sanzioni amministrative attraverso il raddoppio delle attuali sanzioni e l’introduzione delle sanzioni civilistiche. Inoltre, la Circolare conferma la permanenza delle sanzioni previste per l’omessa o la tardiva registrazione, che si aggiungono alle altre elencate. Nel ricordare le imposte da versare, oltre alla sanzione da calcolare sull’imposta e gli interessi che maturano dal trentunesimo giorno al giorno di versamento dell’imposta, ribadisce la possibilità di ricorrere all’istituto del ravvedimento operoso, che consiste nell’effettuare spontaneamente l’adempimento omesso, rispettando comunque dei termini predeterminati dalla normativa, con una riduzione della sanzione.

▪  TARDIVA REGISTRAZIONE E OPZIONE CEDOLARE SECCA: il locatore che opta per la cedolare secca non deve versare l’imposta di registro, tuttavia, se il locatore effettua la registrazione tardivamente, non è tenuto a versare l’imposta, ma è tenuto (in solido con il conduttore) al versamento delle sanzioni commisurate all’imposta di registro calcolata sul corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto. Anche in questo caso i soggetti possono ricorrere all’istituto del ravvedimento operoso.

▪  IMPOSTA DI REGISTRO DA APPLICARE AI CONTRATTI CONSIDERATI NULLI: in conseguenza all’inserimento delle sanzioni civilistiche introdotte ai commi 8, 9 e 10 dell’art. 3, nel caso in cui sussista una delle ipotesi elencate, ovvero: contratti scritti e non registrati, contratti non scritti e non registrati, contratti registrati per un importo inferiore rispetto al canone effettivamente percepito o comodati fittizi, si applicano le nuove sanzioni, ovvero:

o   Il contratto in essere è nullo

o   Decorre dalla data di registrazione un contratto libero 4+4

o   Alla seconda scadenza, il contratto si rinnova automaticamente

o   Si applica l’aggiornamento Istat al 75% dal secondo anno di locazione

o Il canone annuo di locazione annuale viene stabilito d’ufficio ed è pari al triplo della rendita catastale

Oltre all’applicazione di dette misure correttive, le parti sono tenute a versare  l’imposta di registro, da calcolarsi fino alla data di registrazione del nuovo contratto, sull’importo effettivamente versato (canone di locazione effettivo), oltre alla sanzione e agli interessi; mentre, dalla data della nuova registrazione, l’imposta sarà da calcolarsi sul canone definito d’ufficio (ovvero il triplo della rendita catastale).

Per completezza consigliamo di consultare la Circolare 26/E del 1° Giugno sul sito dell'Agenzia delle Entrate

www.agenziaentrate.gov.it

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